Stefán Agnar Finnsson

Af hverju var enginn á vaktinni?

Veiking krónunnar hefur valdið heimilum sem skuldsett eru í erlendri mynt miklum búsifjum. En mikil þensla í mannvirkjagerð árin 2005 til 2007 á ekki síður hlut að máli. Maður spyr sig af hverju var enginn á vaktinni fyrir Jón og Gunnu? Hvar var efnahagsstjórnin?

Dæmi um 100% lánsupphæð.

Árið 2002 var hæsta mögulega húsbréfalán til kaupa á nýrri íbúð níu milljónir króna. Stjórnmálaflokkur setti á stefnuskrá sína fyrir kosningar 2003 að hækka ætti lánshlutfall til íbúðarkaupa úr 70% í 90% hjá íbúðalánasjóði og það gekk eftir. Dæmi var um 100% hámarks lánsupphæð á lánum að upphæð 25 milljónir króna, fengnu hjá banka, við kaup á fasteign í árslok 2004. Meðfylgjandi auglýsing birtist í dagblaði í desember árið 2004 frá sparisjóðnum og SPRON.

Þessi þróun gekk til baka, árin 2006 til 2007, hjá bönkum, sparisjóðum og íbúðalánasjóði en fé var komið í pípurnar. Velta í mannvirkjagerð árin 2003 til 2007 samkvæmt Hagstofu er 843 milljarðar króna. Mikill vöxtur er eftir árið 2003, sjá stöplarit.

Landsvirkjun telur kostnað við Kárahnjúkavirkjun vera 124 milljarða króna í ársskýrslu ársins 2007, þ.e. 15% af framangreindum 843 milljörðum.

Söluverð íbúða og byggingarkostnaður.

Með þetta í huga er vert að líta á eftirfarandi stöplarit. Upplýsingar að baki því eru annars vegar fengnar frá Hagstofunni, það er byggingarkostnaður á fermetra í fjölbýlishúsi. Hinsvegar frá Fasteignaskrá Íslands um tólf mánaða meðalverð selds fermeters í fjölbýlishúsi. Reiknað er hlutfall á milli söluverðs og byggingarkostnaðar fyrir hvert ár frá árinu 1988 til ársins 2008 og það sett í stöplaritið í tímaröð. Meðal söluverð spannar yfir nokkur ár hvað varðar aldur og verð íbúðar. Hlutfallið, þ.e. stuðullinn á stöplaritinu, endurspeglar þá þróun sem átt hefur sér stað í hlutfalli verðlags íbúða á markaði og byggingarkostnaðar í 21 ár.

Fasteignabóla árin 2005 til 2007.

Af stöplaritinu má draga þá ályktun að á árunum 2005 til 2007 var í gangi fasteignabóla á Íslandi þegar borið er saman við undangengin ár, verð var yfirspennt. Þetta er í kjölfar þess að lán hækkuðu og lánskjör urðu betri. Það má draga í efa að svona hátt söluverð íbúðarhúsnæðis umfram byggingarkostnað hefði staðist til lengri tíma litið. Ekki er að undra að fólk sem keypti sér fasteign með 90% til 100% láni á árunum 2005 til 2007 stefni í erfiðleika hvort sem það tók verðtryggt lán eða erlent lán. Þeir sem tóku erlendu lánin eru þó í meiri vandræðum vegna veikrar krónu. Árið 2008 ná tölurnar fram að bankahruni en blikur eru greinilega á lofti fyrir hrunið. Það hlaut að koma að lækkun hvort heldur bankarnir hefðu hrunið eða ekki. Frekar en að segja lækkun er réttara að segja leiðrétting. Líklega var aðeins tímaspursmál hvenær markaðurinn hefði mettast og áttað sig á aðstæðum, þ.e.a.s. hin ósýnilega hönd markaðarins hefði tekið yfir og leiðrétt verðið þó svo að bankahrunið hefði ekki komið til. Það vakti furðu þegar Seðlabankinn spáði 30% lækkun fasteignaverðs á miðju ári 2008. Með þetta línurit í höndunum á þeim tíma, þó það næði aðeins út árið 2007, hefði vel mátt trúa spá Seðlabankans.

Enginn á vaktinni.

Undarlegt að enginn hagspekingur skildi kveikja fyrr á þessu opinberlega og gefa út viðvaranir. Mögulega gerði það einhver án þess að eftir því væri tekið eða á hann hlustað af opinberum aðilum. Hér ættu opinberir aðilar með bein í nefinu að vera í lykilhlutverki og taka í taumana. Verðmyndun íbúðarhúsnæðis var orðin aldeilis óeðlileg árið 2005. En það var því miður enginn málsmetandi aðili á vakt fyrir Jón og Gunnu. Ronald Regan sagði að stofnanir væru vandamálið. Hin ósýnilega hönd markaðarins á að ráða ferðinni. Stjórnvöld tóku hann og aðra minni spámenn á orðinu og lögðu niður Þjóðhagsstofnun í anda nýfrjálshyggjunnar. Betra að svo hefði ekki verið. Vissulega ræður hin ósýnilega hönd en það má hafa áhrif á hana. Bankarnir áttu að bjóða 80% en ekki 100% lán. Auglýsingin hér að framan átti aldrei að birtast. Ef það hefði gengið eftir hefði vandamál Jóns og Gunnu mögulega verið leyst í heimilisbókhaldinu.

Framkvæmdir við Kárhnjúka hófust 2003. Líklega er hækkun áranna 2003 og 2004 tilkominn vegna framkvæmda við Kárahnjúka, bólan var byrjuð. Þá þegar kemur fram skortur, m.a. á iðnaðarmönnum. Það má leiða líkur að því að toppur fasteignabólunnar hafi svo verið afleiðing af samspili framkvæmda við Kárahnjúka, annarrar mannvirkjagerðar og hagstæðra lánskjara vegna húsnæðiskaupa. Ef ekki hefði komið til hagstæð lánakjör hefði stuðullinn mögulega hangið í 1.6 til 1.7 og kaupverð íbúða á markaði verið 20% lægra en þegar hæst lét árin 2005 til 2007. Mögulega endurspegla 20 prósentin samviskubit hjá Framsóknarflokknum sem er með tillögu um 20% afskriftir íbúðalána á sinni stefnuskrá. Samviskubit fyrrum stjórnarflokka ætti þá fyrst og fremst að beinast að þeim sem keyptu sér íbúð á markaði á árunum 2005 til 2007. Það er þeir sem keyptu íbúð, að stórum hluta fyrir lánsfé, á okurverði að því er virðist.